5月20日，央行突然宣布：5年期LPR下調至4.45%，引發熱議！剛需住房成了“市場寵兒”，而早些購買的“剛需住房”卻像沒人要的孩子：固定了的利差，永遠翻不了身！

很不幸，小財跟大多數人一樣，深陷在房貸利率上浮15%的蹂躪之下，疫情影響下，壓得喘不過氣來.....很多人開始瞄向了“轉貸置換”，以尋求降低月供，節省利息，縮短還款時長...

一

房貸利率突降，眾人歡呼背后的：“不公平”

→5月15日，央行、銀保監會聯合發文：首套房貸利率下限減少20個基點。

→5月20日，央行出臺最新LPR報價：5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.45%；1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.7%。

僅僅5天時間，央行連續兩輪對剛需住房的低利率刺激，房貸利率打折20基點+LPR降低15BP=剛需住房用戶房貸利率最低下行空間可調整為4.25%，利率降幅之快、利率降幅之大，即便放在房貸出臺后的歷史長河中，也是名列前茅了。

而相比較于此前上浮10~20%，房貸利率一路竄升至6.37%的人而言，同處于疫情口罩之下，這差距的2.12%，對于同樣百萬房貸30年等額本息的人來說，總利息的差距直接被拉大47.3萬...

現在手握首套房名額的剛需住房成了“市場寵兒”，而之前買過房的卻“不受待見”，往后無論LPR怎么浮動，這中間的巨大利差，是你永遠翻不過去的檻 。

過去主流房貸利率5.88-6.37%，即使2019年后執行LPR，很多人都選擇了這種方式，但是LPR的下調，很多人并不能及時得到調整，要等幾個月或一年：如果你選擇的是每年1月1調整，這還要多等大半年；如果是對年對月，就看你之前的房貸月份了。

這背后的無奈，也只有房貸當事人才能真的體會了，尤其疫情嚴重的城區！

帶你分析——

二

疫情下，“轉貸置換”的呼聲越來越高

聲明：本文講解的“轉貸”，并不是向銀行申請低息貸款，再將這筆貸款以民間借貸的方式，高息轉借給他人，以謀取利息差，這種是有法律風險的，請不要碰。

前方高能，請認真往下看：

1. 什么是“轉貸置換”？

“轉貸置換”是指將原來有按揭的房子通過墊資結清、尾款解押再重新抵押給銀行。這類貸款年限一般可以做3-20年，不同銀行的要求不同，年化利率3.7-5.9%浮動，還款方式有先息后本，隨借隨還，等額本息等選擇。

我們來算一筆賬，如果按照同樣貸款100萬，等額本息30年來計算：

6.37%利率月供為：6235元↑

5.88%利率月供為：5918元

4.25%利率月供為：4919元↓

一個月相比下來要節省1316元。

這是什么概念？一年下來，你無緣無故就要多支出約15792元，30年就要多支出47.3萬之多。這對任何一個家庭來說，都不是一筆小錢。它足以支撐一個正常家庭水、電、暖氣、物業費以及部分其他部分開銷，也足以改善一家人的生活水平。

2. “轉貸置換”有什么好處？

1）能節省利息，減少不必要的開支

通過“轉貸置換”，申請新的低息抵押貸款替換原來高息的房貸，以降低自己欠款所需要支付的利息。如下表所示：同樣貸100萬，你的月供能省一千多，總利息能省28萬多，節省力度很大。

2）能降低月供，減輕當前的壓力

我們的房屋按揭貸款一般是等額本息、等額本金這兩種還款方式，而抵押貸可以選擇先息后本、等額本息等多種隨借隨還的還款方式。

因此我們也可以通過“轉換”還款方式，來降低月供的還款壓力，比如原來的等額本息轉為先息后本，如下表所示：同樣貸100萬，你的月供每月減少3800多，壓力直接減半，Nice！

3）能釋放多余額度，有流動資金

核心地段的房子是穩妥的投資方式之一，價格也幾乎呈現上漲或穩漲的狀態，我們可以通過“轉貸置換”的方式，把房產的增值部分貸出來，這樣手里就有了一筆超低息備用資金。

比如：6年前購買的房子，原價值100萬，現如今市值180萬，這樣可將增值的80萬資金通過“轉貸置換”的方式釋放出來，這種方式，對于企業老板來說是一個很不錯的融資選擇。

4）能負債整合，優化個人征信

如果你名下有多筆不同性質的負債，如房貸、車貸、信用卡、小額消費貸、網貸等等，我們可以通過“轉貸置換”轉化成一筆低利息的抵押貸款：

①之前的多筆還款狀態：房貸+車貸+信用卡+網貸等狀態，

②通過債務重組轉貸后：只需支付一筆貸款的月供，還款清晰。

這樣更有利于規劃自己的貸款，清除“多頭借貸”、“高息網貸”等影響個人征信的負債，從而達到優化個人征信的作用！

這就是債務整合，優化負債的魅力，真真切切地減輕我們每個月的還款壓力！

3. “轉貸置換”的風險點

1）營業執照

“轉貸置換”一般是經營貸，那么就需要有營業執照。不同銀行對于營業執照的注冊時間、是否實際經營、經營流水等要求各不相同。如果只是單純為了轉貸置換，而去注冊營業執照的客戶，需要謹慎，注冊/注銷/代賬/年審 ，也都有成本。

2）資金成本

“轉貸置換”過程中需要結清上家銀行的尾款才能辦理 ，結清尾款的資金可以是自有資金，也可以是過橋資金，這都是需要考慮的資金成本，一般在萬8-千3左右具體看當地市場。

3）到期還款壓力大

經營性抵押貸款存在到期歸本的問題，每個銀行產品不同，有每年到期歸本的，也有三年到期歸本地和五年到期歸本的！

如果資金回籠不及時，可能就需要墊資歸本的情況，墊資就是成本，而且還有可能歸本之后，復核不通過的情況！但是有些銀行可以計劃性歸本和流水性歸本！這個就要看你當前的資質，能夠做到哪個銀行產品了！

4）抽貸風險

如果把款項用到購置房產上或者其他違規資金的用途上，被監管查出后，有可能被銀行抽貸。

如果你的營業執照被注銷，或者征信出現異常，也有可能被銀行抽貸。

5）續貸風險

抵押相比按揭一般期限會短些，三年、五年、十年，萬一到期銀行不給續貸，你將面臨巨額還款壓力，要提前知曉。

6）流程相對繁瑣

因為按揭轉貸涉及到結清按揭和辦理抵押貸款兩大環節。一般要審核材料、面談、下戶、核訪公司、公證、抵押等等流程，審批放款時間一般比較長，大概要20-30天左右；如果客戶配合，審批會縮短。

溫馨提醒：

1、如果你的房子是最近兩年買的，需求只是置換低利率，本身不缺資金的，不建議置換，抵押利率雖然但是周期最長20年，房貸可以30年，小財還是推薦保持擁有房貸比較穩妥。

2、如果你的原按揭貸款中有公積金貸，就沒必要將公積金貸轉換出來，公積金貸款已經很低了 。

3、如果你有房貸，尾款剩余較多。此時還有其他貸款20~30萬，還款壓力大，想減輕還款壓力的，也建議直接做二押，一般二押也有授信10年先息后本的產品。這種壓力相對也比較??！置換一押成本也不低，別被打“低利率牌子”的人所影響！

最后

關于是否“轉貸置換”問題，你需要考慮到的是：你是想減輕還款壓力，還是想周轉資金？但無論哪種方式一定要以自身實際情況出發，清楚做這件事的目的，能否達到自己的期望值，更要清楚這中間的綜合資金成本。

疫情當頭，賺錢不易，但如果預測在“轉貸置換”后，利率和資金空間都沒有太大變化，還是不建議你轉貸置換。

END

銀行貸款唐洪

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