7月27日，有房企人士向觀察者網證實，鄭州有關部門近期已組織建業、康橋、綠地、鑫苑、融創、世茂6家重點房企召開會議，擬對這些房企在鄭的問題樓盤給予棚改統借統還、收并購、破產重組、保障性租賃住房4種紓困模式進行支持。

據知情人士透露，目前鄭州市“棚改統借統還”紓困模式資金管理辦法已經定審，明確棚改項目的統借統還主體為鄭州地產集團或其全資子公司，貸款方為國家開發銀行（下稱“國開行”），并從相關部門職責分工、資金籌集、資金使用、貸款償還、主體退出、監督管理和責任追究等多個方面進行規范，用以確保資金使用，確保資金貸得來、用得好、還得上、無風險。

同時，一張標注著鄭州市住房保障和房地產局的《關于我市頭部房企自愿退出項目情況的匯報》文件顯示，目前已有融創、鑫苑等房企旗下多個問題項目申請選擇棚改統借統還模式。

需要指出的是，文件標題中的“退出”是針對4種紓困模式的統稱，這些問題樓盤可能會由政府相關部門入場接管，而非要求民營房企完全退出項目。

行業普遍認為，鄭州此次迅速出臺可行性方案，從境內頭部房企入手解決問題樓盤引發的危機，積極履行國家“保交付、保生產、保民生”的三保要求，對于企業和業主來說，都是解決目前暫時困局、保證交付的良好契機，值得其他城市和地區學習。

實施細則仍在制定中

具體而言，4種紓困模式分別為：“棚改統貸統還”模式，由政府平臺公司接收，后期政府主導；“收并購”模式，主要針對資產大于負債項目，由政府組織國企、央企和金融機構對接，解決企業現金流問題；“破產重組”模式，主要針對資不抵債項目，由政府組織，確保項目交付；“保障性租賃住房”模式，主要針對銷售不暢、建設資金困難的項目，由政府組織專項建設貸款。

根據已審定的《統借統還資金管理辦法》，統借統還主體負責向國開行申請安置房項目貸款資金，總體資產負債率不超過80%。統借統還主體將資金撥付給其與區級投融資主體共同出資設立的項目公司，再由項目公司負責貸款使用、統籌推動項目綜合利用開發。

在此期間，資金按照國開行和相關監管規定，通過市場化方式進行籌集、使用、償還，遵循“統借統還、借用分離、專款專用、落實責任”的原則進行管理。

項目公司或其全資子公司需利用已取得土地的綜合收益（通過處置全資子公司股權、在建工程轉讓、項目開發、商業經營等多種方式取得的經營收入等）或其他方式籌措資金，向統借統還主體支付還本付息資金，按期足額償還國開行貸款本息。

項目公司當期歸集資金不足，存在流動性缺口的，由區級投融資主體負責補足。鼓勵區政府及區級投融資主體通過合法合規方式，增強項目公司經營能力。

同時，由“鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組”負責督導協調各區及區級投融資主體做好資金全流程使用，防范風險。

值得注意的是，“棚改統貸統還實施細則”亦在完善和審理過程中，對各級政府及相關部門職責、項目公司管理、統借統還資金使用與監督進一步細化。其中要求“鄭州市安置房建設和問題樓盤攻堅化解工作領導小組”統一部署鄭州市統借統還工作，市政府統籌協調為統借統還主體注入足額資產，確保主體資產規模滿足國開行項目資金申請要求。

克而瑞河南區域總經理王歡向觀察者網表示，目前細則仍未發布，但問題樓盤危機爆發的核心因素是缺少資金，只要解決了這個問題，對于穩定樓市信心意義巨大。

紓困對象是項目而非房企

據觀察者網了解，此次首次參與紓困的與會6家房企中，建業、康橋、鑫苑均為河南本土頭部房企，融創、世茂、綠地3家更是近年來重倉鄭州的全國龍頭房企，這6家企業的爛尾樓盤數量占鄭州問題樓盤總量近半。

而根據網傳“退出項目名單”，融創集團日前共向鄭州市相關主管部門提出7個項目退出申請，其中6個選擇棚改統借統還模式，1個選擇并購模式；鑫苑集團同樣在鄭有7個項目申請退出，其中3個選擇棚改統借統還模式。

有鄭州市某政府部門工作人員向觀察者網直言，鄭州與絕大多數省會城市一樣，近年來過度依賴土地財政，導致如今危機爆發得更為猛烈，事實上各地早就開始著手解決這一問題，只是問題太多、責任劃分也不明確，一時無從下手。如今從國家到地方對這一問題的重視度已經上升到最高，對于鄭州而言，最為緊要的資金問題有了著落，具體救援細節也馬上就能落實，多個樓盤已經順利復工，化解危機只是時間問題，無需過度擔憂。

就在幾天前，鄭州地產集團與河南資產管理有限公司達成合作，雙方將聯合設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

不過需要指出的是，化解問題樓盤危機并不代表幫助暴雷房企化解債務危機。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，民生和社會穩定是國家必須堅守的底線，因此暴雷房企項目會在保交樓層面得到充分的紓解。但房地產行業還將繼續完成市場化出清，市場化、法制化，商業可持續的原則不會調整，已經暴雷的房企很難再被救起。

有房企人士向觀察者網分析稱，政府部門選擇問題樓盤之前會進行充分背調，往往會根據樓盤凈資產剩余多少進行權益劃分，負資產還要收到相應處罰。即便出手也僅僅是在保證項目交付層面，暴雷房企幾乎難以從中獲利。

因此他認為，這些房企要想度過眼前危機，除了積極配合完成保交付任務，等待樓市回暖之外，別無它途。

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