隨著中國信托業逐步走上規范發展之路，金融市場中又多了一種新的理財工具――集合信托產品，其中又以房地產類信托產品最為搶眼。據用益信托網數據統計，2018年上半年國內共有68家信托公司推出了1713個房地產類信托產品，發行規模高達4009億元，預計年收益率也達到7.85%左右。同時，投資者的認購熱情更是空前高漲。

據了解，房地產類信托產品在今年上半年所有品類信托產品中發行占比高居第一，是信托業十分重要的產品。但需要提醒大家注意的是：不要僅僅被該類信托產品的高收益率所吸引，投資時一定要了解該信托產品的交易結構和風險防范措施，審慎投資。

一、分類解析房地產信托項目風險

因項目地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、資金運作模式不同，房地產類信托產品的風險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產信托主要有以下六種：

1.抵押貸款型

運作原理：開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品類似銀行的抵押貸款，也是目前房地產類信托產品的主流模式。

風險解析：信托融資規模與抵押物價值的比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，抵押比率通常應當不低于2:1。

抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權是否影響抵押物的變現？開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求查看土地證或信托公司持有的其他權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。

借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。

銀監會212號文件等監管法規的出臺，國家對此種信托進行了嚴格的規范，要求：

（1）借款的開發商要具備建設主管部門核發的二級房地產開發資質；

（2）借款項目要達到“四證”齊全；

（3）開發項目資本金比例不低于35%。

可以說，這些措施雖然大大減少了抵押貸款型信托產品的發行數量，但在一定程度上也降低了投資者的選擇風險。

2.房產回購型

運作原理：開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后溢價回購。信托公司發行信托計劃募集的資金購買該房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該房產。

風險解析：提防風險開發商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。

信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發商一房多賣，發生糾紛。投資者可以在投資期內要求信托公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，以避免該風險。

3.財產受益權型

運作原理：利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集資金，購買優先受益權。信托到期后，如果投資者的優先受益權未得到足額清償，信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。

風險解析：項目房產在信托后的經營狀況是否能產生足夠的收益供投資者分配。

信托登記制度的不健全有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保障。信托公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

房產變現后如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優先受益權占全部受益權的比率應不高于50%。

4.股權型

運作原理：信托公司以發行信托計劃所募集的資金參與房地產建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項目實際建設的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權。

風險解析：這種信托在我國江浙、上海等地發行較多，該區域投資者比較認可股權投資模式。

提防風險。如果項目公司管理混亂，入股的信托資金將面臨被挪用的風險。信托公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務人員，但是否能實際掌握該公司的財務控制權，還需投資者審慎分析。

如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何？是否有足夠的經營現金流作為回購保證？另外，考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景和當區域房地產市場的發展前景，也應是投資者的主要工作。

比較優勢：同前三種房產信托模式相比，股權型信托產品對信托投資公司的風險管理能力要求更高。另一方面，從投資者角度看，由于股權的受償和變現能力相對于債權都是劣后的，所以，承擔的風險也較高，理論上投資者應要求更高的風險收益補償。同時，投資者也需具備一定的股權投資和房產投資知識或經驗才能作出準確的判斷。

5.夾層融資型

運作原理：債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備以上四種類型房產信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色；正是基于此，如初涉房地產類信托的客戶，不建議選擇此種信托進行投資，而具備豐富信托投資經驗和較高風險承受力的客戶可以嘗試購買。

6.房地產信托投資基金（REITS）

近年來，國際上興起了一種新型的信托投資工具――房地產信托投資基金（REITS）。該類型信托產品與財產受益權類信托的交易結構較為類似，所不同的是：

（1）發行規模大、期限長，同時要求標的信托資產的每期現金流量較為穩定；

（2）應是一個封閉式的公募信托，有公開市場交易轉讓，投資者既可以持有以定期獲得分紅，也可以隨時轉讓變現。

目前，由于我國針對房地產信托投資基金（REITS）的配套監管法規、稅收制度、交易制度還沒有出臺，所以，房地產信托投資基金（REITS）在我國境內還沒有一只獲準發行，投資者如想投資此種產品還需等待一段時間。

隨著我國金融市場改革的逐步深化，各個信托投資公司還會不斷地創新，不斷地推出新類型的理財產品。作為錢經人，不要一概肯定或一概否定，而是要透過現象看本質，仔細地分析該金融產品產生的背景、募集資金的用途、出現風險時的防范措施等諸多因素。只有這樣，才能成為一名真正的理財強者。

二、風險辨識要點

1.投資標的

房地產自身的發展歷程中伴隨著泡沫，但作為一種資產證券化產品，房地產信托利用產品設計形成了有益的風險隔離機制。通過建立防火墻，將證券化的交易風險與資產原始所有者（房地產商）隔開，因此，基礎資產原始所有人的其他資產風險、破產風險等都會和信托計劃涇渭分明，由此提高了資產運營的效率和信托產品的安全性。

通常而言，標的項目的風險等級是投資價值的首要考慮因素，且項目的投資標的直接決定了產品設計結構時采取的風險控制措施。

根據房地產信托的設計目的，可以分為多種類型，比如財產保管、項目融資、項目建設完成、項目出租經營、項目出售等。其中最常見的是項目融資類，它也成為了市場上房地產信托的狹義代名詞。

按融資的常見種類劃分，房地產信托的投資標的通常有房地產開發貸款、土地儲備貸款和商業用房貸款。其中“開發貸”被公認為貸款風險最高的種類，因為這種貸款發生在開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目啟動之前，生蛋的“雞”尚沒有誕生，“蛋”的產量也就很難保證了。因此，對相關增信手段的要求需要極為嚴格才能平抑相關風險。為此銀監會出臺了“212號文件”（《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》），要求信托公司對房地產的貸款必須滿足房地產公司35%資本金到位、“四證”齊全和開發商“二級資質”等條件。投資者務順審核其以上3條先決條件。

然而，貸款品種只是初步判斷風險的標準，無論貸款類型如何，投資者都需要盡量了解項目的真實有效情況并對項目未來的盈利能力做盡可能的評估，如盡可能了解成本、銷售價格、銷售面積等多重因素，以評估信托項目的盈虧概率。

2.外部信用增級機制

然而，信托公司在《集合信托計劃信托合同》及《集合信托計劃說明書》一般會承諾：管理信托財產將恪盡職守，履行誠實、信用、謹慎、有效管理的義務。同時，信托相關文件中一般會事先為投資者構建風險防火墻，以應對因房地產信托交易對方因違約等原因而導致的償還不能的法律風險。

不是有了這些擔保措施便萬事大吉，拿股權質押來說，投資者需考察質押的股權究竟是上市公司流通股、上市公司限售股抑或非上市公司股權。上市公司流通股擁有公開的價格，安全保障程度更高。另外，由于股票的價值波動大，不能100%平抑風險，因此需要質押率來兌現。總體而言，流通股的質押率一般在50%，即個股質押融得的資金應低于當前該股票市場價的5折；若是限售股，質押率會更低。但具體價格要視股票自身質地和限售期長短相應浮動，比如藍籌股質押率一般要高于中小型上市公司的股票等。需要注意的是，即便是50%的質押率設置，也不排除質押的股票在信托產品存續期內遭遇極端情況從而跌破其安全邊際的可能。