不到萬不得已，千萬不要斷供。

現(xiàn)如今，大部分購房者會選擇按揭貸款，減輕資金壓力，讓自己擁有一套房子。但通常房貸的期限是20—30年，在此期間，誰也不能保證不會出現(xiàn)一些狀況，致使房主還貸困難。

或者，想要改善換房，不能兼顧兩套房子的貸款，同樣出現(xiàn)還貸困難。

無論哪種情況，購房者都希望及時停止還貸，以此降低自己的損失。于是，人們想到銀行收房，并由此聯(lián)想到銀行收房拍賣后，還能收到一部分剩余資金。

理論上說，銀行收房拍賣以后，扣除房貸的剩余資金返給購房者，這種操作合情合理。

但這種理論成立的條件比較復(fù)雜，一方面需要銀行收房拍賣，另一方面需要拍賣的價格高出購房者的房貸總額。

滿足這兩個條件難度不小，銀行收房是個疑問，賣出的錢高于待還款也是一個疑問。那么，銀行收房的前提是什么？購房者如何降低自己的損失呢？

想要明白其中的原委，先要知道購房者和銀行存在的關(guān)系。

簡單說，購房者與貸款銀行是抵押貸款的關(guān)系，抵押物是房子。

一方面，銀行向購房者借貸款項(xiàng)，用于支付所購房子首付款以外的款項(xiàng)；另一方面，購房者所購房子是抵押擔(dān)保物，保證按時足額還貸。

由此，如果購房者違反約定，出現(xiàn)還不起房貸的情況，銀行可以收回抵押物房子進(jìn)行拍賣，以償還銀行的損失，理論上超出的部分需要返還給還貸人。

但為何實(shí)際情況中，銀行收房拍賣以及還貸人收到剩余款項(xiàng)的情況不多見呢？

客觀上來說，房價的高低對于已經(jīng)購房處于還貸狀態(tài)的房主影響較小，幾乎沒有實(shí)質(zhì)性影響。但是，房價的高低起伏，影響市場的預(yù)期以及銀行的判斷，換句話說，如果一套房子出現(xiàn)還不起貸款的情況，那么與此相關(guān)的各方要按現(xiàn)在的市場判斷它的價值。

由此，一套還貸困難的房子，依據(jù)它的房價會出現(xiàn)三種情況。

第一種，房價處于上升期，收房還輪不到銀行。

如果房價不斷攀升，房主還貸困難，這種情況通常會度過難關(guān)。

因?yàn)檫@套房子的市場預(yù)期不斷增加，房主不會也沒必要斷供，可以把房子進(jìn)行二次抵押，以解決資金流動性不足的問題，還可以選擇借貸，無論是親戚朋友還是金融機(jī)構(gòu)，在房價上升的背景下，對房主的償還能力非常有信心。

第二種，房價處于下行通道，銀行收房謹(jǐn)慎。

如果在房價下行的時候，房主出現(xiàn)還貸困難的情況，銀行收房也會謹(jǐn)慎。

通常，這種情況之下，還貸困難的房主不少，如果銀行大規(guī)模收房，由于房價處于下行通道，持有的房子越多損失越大。

至于原因，這是一個簡單的供需關(guān)系。銀行一定預(yù)想得到，如果大規(guī)模收房，市場上房子就會變多，從而供需失衡，此時銀行持有的房子，時間會變長、價格會下降，銀行并不希望看到這種現(xiàn)象。

反之，銀行收房謹(jǐn)慎，或者基本不收房，市場的供需關(guān)系將有所改善，待到房價企穩(wěn)以后，手里的房子也容易變現(xiàn)。

第三種，房價處于平穩(wěn)階段，與其讓銀行收房還不如自己賣掉。

這種情況比較常見，如果此時房主出現(xiàn)還貸困難現(xiàn)象，又實(shí)在無力支撐房貸，選擇放手也需要一些智慧。

房子被銀行收走以后，可能會降價出售，不會為了賣出高價而拉長銷售周期，因?yàn)殂y行注重時間成本，需要的是快速回款，及時止損，需要注意的是這里的及時止損，止的是銀行的損失，而不是房主的損失。

由此，房主期待的還貸以后的剩余款項(xiàng)，可能會打折扣，無法達(dá)到預(yù)期。

比如，一套100萬的房子，向銀行貸款70萬，還貸期間已經(jīng)還掉本金10萬，還欠銀行60萬，如果因?yàn)檫€貸困難被銀行收走，按照市場行情，這套房子理論上還可以賣100萬，但銀行為了快速回款，拍賣標(biāo)價一般低于100萬。

這是因?yàn)殂y行首要考慮的是及時止損，快速賣掉回款，如果過多為房主考慮，定價高流拍之后，還要再次走一趟拍賣流程，這期間也需要成本。

因此大部分人不到迫不得已，一般不會選擇讓銀行收房拿去拍賣，而是先自己賣掉還清房貸，還能留下更多的剩余部分，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

但貸款沒有還清的房子，不能變更產(chǎn)權(quán)，由此購房者拿不到產(chǎn)權(quán)證，需要還完貸款以后才能過戶，這就增加了找到潛在買家的難度。

不過，辦法總比困難多，前提條件是還清欠銀行的房貸，只要有人愿意全款買房，依然可以順利賣房，用這筆錢先還掉銀行貸款，然后就可以更名過戶。

此外，轉(zhuǎn)按揭也是一條路，通俗講就是把房子的貸款進(jìn)行變更，但局限在于目前有的銀行并沒有開通這項(xiàng)業(yè)務(wù)，如果房主的貸款銀行不支持轉(zhuǎn)按揭，這條路則行不通。

其實(shí)，只要做好合理的規(guī)劃，還貸困難出現(xiàn)的概率很小，而且人們固有的思維中，也極力規(guī)避這種情況的出現(xiàn)，日常生活中即使出現(xiàn)暫時的困難，也會努力克服、度過難關(guān)。