近日，《廈門市住房發展規劃（2021-2025年）》（公示稿）公開征求意見發布，其中提到：

保持住房價格總體平穩，逐步使住房價格與經濟社會發展和居民收入水平相適應。新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%，住房租金價格年度漲幅不高于城鎮居民人均可支配收入增長幅度。

這份意見稿里最大的亮點是設定“新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%”的目標，同時，租金漲幅不高于人均可支配收入增幅。

這有點類似于控制物價一樣。眾所周知，國家幾乎每年都設定當年的CPI目標，2020年居民消費價格漲幅是3.5%左右。從過往的數據看，多數年份的CPI會低于3.5%。

CPI不包含房價，只包含房租和居民常用的生活用品價格。所以，過去20年，房價漲幅往往遠高于CPI漲幅。

CPI之所以要設定年度目標，那是因為物價與普通人的生活最密切，豬價漲了，菜價貴了，房租升了，普通人的感覺最直接，會影響大家的生活質量。所以，如果CPI高了，會有加息或其他舉措出臺。反之，如果CPI低了，則有可能會降息。

而房價也和普通人關系密切，但畢竟是大額買賣，所以看起來“高端一點”，一般“特立獨行”，但房價漲得太快，太高了，普通人壓力也大。如何來確定房價漲幅呢？

一般是和居民收入漲幅比較。如果房價漲幅超過居民收入增速，說明居民買房壓力越來越大。數據顯示：2019年廈門居民人均可支配收入55870元，比上年增長9.7%。

目前廈門二手房價格高達4.8萬，其房價全國排名在深圳、北京、上海之后的第四。據上海易居研究院發布的中國50城2019年度房價收入比，廈門（22.8）排在深圳（35.2）、三亞（27.6）、上海（25.1）之后的第五。這意味著一個人不吃不喝22.8年才可以在這個城市買一套房，國際公認的房價收入比正常范圍是3-6年，超過6就可以視為泡沫區。2019年，廈門租金回報率是1.2%，深圳是1.3%，這也說明房價高。

為什么廈門的房價與收入并不匹配，但房價卻那么高呢？

一是因為土地供應有限，廈門的土地面積只有1699平方公里，在內地主要城市中是最小的。正因如此，每年可供應的住宅土地有限。二是人口和資金持續往廈門流入，享受這里包容的城市氣息以及優美的環境。

因為有持續的人口流入，決定當地房價漲不漲的往往不是房價收入比或租售比，而是新增的人口。因為在住宅供應有限的情況下，你買不起這里的房子，但別人買得起，需求存在。或者由于房價上漲帶來的賺錢效應，還可以通過加杠桿的方式買房。

2019年廈門居民人均凈存款（住戶存款減去住房貸款）是負的，說明借的錢比存的錢多。2019年廈門的居民杠桿率（住房貸款與GDP的比值）達到84.18%，比深圳還高。所以，廈門的生活成本偏高。

如何降低購房成本呢？最關鍵的是，真實房價上漲要和GDP增長或居民收入增長相匹配。比如小白看中的二手房年上漲是4%，而小白工資增長是5%，那么小白不用擔心因為遲買一年增大買房負擔。

但，這當中最關鍵的還是要控制好房價！