想要告訴那些想要買房的人就需要再等一等了，我預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌，這六大理由說(shuō)明一切：理由一：現(xiàn)如今人口減少，雖然說(shuō)現(xiàn)如今全國(guó)有14億人口，但是人口增長(zhǎng)已經(jīng)在放緩了，我們可以從人口出生率就知道，就拿

想要告訴那些想要買房的人就需要再等一等了，我預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)將持續(xù)下跌，這六大理由說(shuō)明一切：

理由一：現(xiàn)如今人口減少，雖然說(shuō)現(xiàn)如今全國(guó)有14億人口，但是人口增長(zhǎng)已經(jīng)在放緩了，我們可以從人口出生率就知道，就拿2011年的人口出生率來(lái)講，人口出生率進(jìn)增長(zhǎng)只有40多萬(wàn)，再加上老齡化也是比較嚴(yán)重，現(xiàn)如今老齡化已經(jīng)達(dá)到20%左右，到了2030年將達(dá)30%以上，未來(lái)可能是40%，這也將導(dǎo)致未來(lái)接盤的人越來(lái)越少，而過(guò)去十年，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是靠人口所產(chǎn)生的紅利！

理由二：可城市化的空間少，目前城市化已經(jīng)65%，未來(lái)城市化可增長(zhǎng)空間也就5-6%，空間已經(jīng)不多了，而且目前房子的庫(kù)存也高，1年以上沒賣掉的房子1億平米，90年代后建設(shè)有300億平方米，其中投資占20%，60億平米是空置，這么多空置房已經(jīng)足夠讓翻一倍的中國(guó)人居住了。

理由三：人均住宅面積已經(jīng)夠大了，以前人均住宅10平米左右，但是在2020年的時(shí)候，人均住宅達(dá)50平米，可以說(shuō)已經(jīng)飽和。

理由四：投資額到頂，2000年每年投資額1萬(wàn)億左右，2020年投資額是20萬(wàn)億左右，我們?nèi)丝谥挥腥?0%，投資額占全球一半。

理由五：房?jī)r(jià)和地價(jià)都是處于高位，20年地價(jià)已翻了三四翻，未來(lái)不可能再繼續(xù)翻下去，其實(shí)房?jī)r(jià)一般是需要跟著工資收入走的，如果一個(gè)地方的房?jī)r(jià)過(guò)度的高出，大家的工資，那么誰(shuí)還能在這個(gè)地方買得起房子呢？這肯定是不行的！

理由六：房企普遍負(fù)債，現(xiàn)如今房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債高達(dá)90%，這已經(jīng)到了天花板，而在這種情況之下，房地產(chǎn)企業(yè)肯定是想著趕緊還清自己的負(fù)債。

從現(xiàn)在來(lái)看年輕人真的不適合買房，應(yīng)該工作10年左右再說(shuō)，所以推出廉租房或者其他能夠減輕年輕人負(fù)擔(dān)的措施才是當(dāng)前最需要的，而且年輕人大多都在北上廣等一線城市工作打拼，已經(jīng)接盤的沒辦法，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨，只怪當(dāng)初沒有人勸，現(xiàn)在大家都看明白了，所以怎么讓房?jī)r(jià)合理化才是重中之重！

其實(shí)撇開這兩年，在過(guò)去20年樓市的上漲周期里，不論你哪一年買房，基本上都是增值的。

就拿二三四線城市來(lái)說(shuō)吧，如果十年前你花幾十萬(wàn)買房，到早兩年前，肯定房子的價(jià)值都翻番了。

一線城市就更不用說(shuō)了，如果十年前你在深圳花200萬(wàn)買一套百平米的房子，如今起碼價(jià)值也得500萬(wàn)以上了。

十幾年功夫，原來(lái)十幾萬(wàn)的房子，如今要幾十萬(wàn)才買得到；原來(lái)幾十萬(wàn)的房子，如今起碼得花上百萬(wàn)…

在這個(gè)周期里，房?jī)r(jià)的大幅上漲，對(duì)有房一族固然是好事。

但是未來(lái)十年以后，百萬(wàn)的房子，還會(huì)有百萬(wàn)的價(jià)值嗎？

如今房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀一目了然：房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)不斷蔓延、庫(kù)存壓力大、購(gòu)買力下降、去化周期長(zhǎng)…

不單單是外行“磚家學(xué)者”不看好未來(lái)的樓市，覺得“房?jī)r(jià)如蔥”，泡沫可能破解。

就連內(nèi)行人士，早在多年前就已經(jīng)預(yù)估了未來(lái)樓市的慘淡。甚至8年前，萬(wàn)科某副總裁曾直言：

房地產(chǎn)“不可能是一個(gè)永遠(yuǎn)沒完沒了漲價(jià)的產(chǎn)品”

而基于他們得出這些結(jié)論的依據(jù)是啥？

人口出生率的不斷下降，有房子、手持多套房產(chǎn)的人，將越來(lái)越多。

據(jù)說(shuō)之前，網(wǎng)上有不少統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方，對(duì)未來(lái)人口情況，做了個(gè)預(yù)測(cè)：

2028年以后，我國(guó)六十歲以上人口將達(dá)到4億。這意味著，不足20年后，我國(guó)將出現(xiàn)7億人口養(yǎng)7億人口的局面。

這意味著啥？

未來(lái)出生人口的不斷下降、老齡化的加劇、現(xiàn)有房子存量的大幅增加，以后，年輕人繼承五六套房子的情況，可能會(huì)很常見。

到那時(shí)，該買的基本都買了，這么多房子，找誰(shuí)來(lái)接盤？

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)房子的具體價(jià)值變化，但樓市的分化，不言而喻，現(xiàn)在已經(jīng)開始了。

1、樓市的分化意味著啥？

這意味著，以后的房?jī)r(jià)，極可能和現(xiàn)在的貧富差距一樣，慢慢拉大，而且越拉越大。

將來(lái)，有的房子會(huì)升值，有的會(huì)貶值，有的可能會(huì)越漲越高，有的可能甚至連蔥價(jià)都不如。

比如，一二線城市

不論是人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、資源、收入、就業(yè)等各大優(yōu)勢(shì)，都注定了處于這個(gè)位置的房子就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

將來(lái)，這些地方還會(huì)有人口大量涌入，對(duì)房子的需求也會(huì)慢慢加大。

所以網(wǎng)絡(luò)上不少行內(nèi)人士表示，如果現(xiàn)在在這類城市買不起房，未來(lái)肯定更買不起。

而那些三四線城市呢？

與一線城市相比，這類城市的人口肯定會(huì)呈反向發(fā)展，也就是流出會(huì)越來(lái)越大。

如果人口大量外流、還談什么產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)收入，沒有了支撐，房?jī)r(jià)自然會(huì)持續(xù)下降。

所以，在這些城市，如今100萬(wàn)的房子，十年后，可能就只值70萬(wàn)了。

而至于再偏一點(diǎn)的五六線小城，那就更不用說(shuō)了，產(chǎn)業(yè)實(shí)力不足、人口外流是這種城市的普遍現(xiàn)象，甚至將來(lái)很有可能絕大多數(shù)這類城市類似鶴崗，年輕人大量外出，剩下老人孩子在這里支撐。

這樣的小城，別說(shuō)房?jī)r(jià)保值，將來(lái)能維持個(gè)蔥價(jià)，可能都算萬(wàn)幸。

所以現(xiàn)在和將來(lái)，能不能買房，在哪買房，方向就很明確了。

但是，如果抱著投資、保值增值而非自住的目的買房，大城市雖是首選，但也不能盲目。

老話常講：噴泉之所以叫噴泉，是因?yàn)槠渌芍行耐鈬娚洹?/p>

將來(lái)一線城市買房的邏輯，也是如此。

至于小縣城，買房更不用急于一時(shí)，整體樓市購(gòu)買力下降、開發(fā)商資金鏈緊張、手持多套房者著急回籠資金…

這一切，對(duì)于那些還未“上車”的剛需，絕對(duì)稱得上是有利因素。

既然房企更著急，房子一時(shí)半會(huì)漲不了，何不再等等，或許還有意想不到的驚喜呢！

現(xiàn)如今房?jī)r(jià)的走勢(shì)有些撲朔迷離。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)高位橫盤的態(tài)勢(shì)，像北、上、深等一線城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒要6-700萬(wàn)/套。而小縣城的房?jī)r(jià)至少也要1-200萬(wàn)/套，而通常在省會(huì)大城市買一套房，起碼也要2-300萬(wàn)。與此同時(shí)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)卻持續(xù)低迷，開發(fā)商降價(jià)促銷此起彼伏，二手房業(yè)主也開始打折出售，但下面的購(gòu)房需求卻非常脆弱。

于是，網(wǎng)上就有討論，如果到2030年，我國(guó)現(xiàn)在2-300萬(wàn)/套的省會(huì)城市的房子還能值多少錢呢？對(duì)此，專家們的看法也并不相同。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩曾預(yù)言，我國(guó)的平均房?jī)r(jià)在10年后大概率會(huì)上漲9萬(wàn)左右。而馬云曾表示，10年之后房?jī)r(jià)如蔥。比起購(gòu)房，租房生活更加劃算，因?yàn)樽夥恳膊挥脫?dān)憂房?jī)r(jià)的漲跌。

實(shí)際上，現(xiàn)在離開2030年，還有差不多8年時(shí)間，在未來(lái)這些年里，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大概率會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降，逐步回歸居住屬性，與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^。如果是大型省會(huì)城市，屆時(shí)房?jī)r(jià)很可能會(huì)跌回到每平米1萬(wàn)元以內(nèi)的價(jià)格。也就是說(shuō)，2030年的房?jī)r(jià)至少是現(xiàn)在的50%都不到。屆時(shí)，剛需購(gòu)房者可以實(shí)現(xiàn)輕松買房的愿望。

那么，我們?yōu)槭裁磿?huì)判斷未來(lái)8年內(nèi)，各地房?jī)r(jià)會(huì)跌回到較為親民的價(jià)格呢？第一，全國(guó)房?jī)r(jià)漲了有20多年了，期間除了2008年、2011年、2014年有過(guò)短暫的調(diào)整，基本沒有出現(xiàn)過(guò)像樣的調(diào)整。

現(xiàn)如今，各地房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，在決策層提出“房住不炒”的理念之下，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅出現(xiàn)了持續(xù)降溫，各地房?jī)r(jià)也都出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。而隨著未來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。當(dāng)這個(gè)調(diào)整趨勢(shì)一旦形成，就只能遲滯，并不能改變這樣的趨勢(shì)。

第二，過(guò)去支撐房?jī)r(jià)上漲的兩大因素，已經(jīng)發(fā)生改變：一個(gè)是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，導(dǎo)致了大量農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，成為了市民。現(xiàn)在由于高房?jī)r(jià)等原因，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)接近于尾聲。大量外來(lái)人口涌入城市購(gòu)房的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

另一個(gè)是棚改貨幣化安置現(xiàn)在變成了舊改。過(guò)去棚改的推進(jìn)，使得大量拆遷戶拿著拆遷款到周邊購(gòu)買房子，從而推高了房?jī)r(jià)，現(xiàn)在棚改規(guī)模大幅縮小，未來(lái)拆遷戶的購(gòu)房需求將減弱，各地房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。

第三，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制將逐步建立健全。未來(lái)房產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并向全國(guó)推廣，這將會(huì)加重囤房者的成本，未來(lái)炒房需求將退出。與此同時(shí)，各地現(xiàn)在都在推動(dòng)保障房建設(shè)，未來(lái)中低收入群體可以選擇共有產(chǎn)權(quán)房、廉租房、公租房等，屆時(shí)商品房市場(chǎng)需求將被大量分流，國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格大概率會(huì)完成與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^的結(jié)果。可以預(yù)見，2030年國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)遠(yuǎn)比現(xiàn)在更加親民。

第四，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)。就是老年人口越來(lái)越多，目前國(guó)內(nèi)60歲以上的老年人高達(dá)2.64億，在“十四五”期間還將增加4000萬(wàn)，而年輕人數(shù)量卻越來(lái)越少，將來(lái)年輕人可以從上一代人手里繼承房產(chǎn)，不用再去購(gòu)置房子，未來(lái)購(gòu)房剛需會(huì)下降。

最近，網(wǎng)上有一個(gè)熱議的話題，就是到2030年，現(xiàn)在2-300萬(wàn)的房子還能值多少錢？對(duì)此，我們認(rèn)為，現(xiàn)在2-300萬(wàn)元，剛好在二線省會(huì)城市購(gòu)買一套商品房。如果到2030年的話，現(xiàn)在這套2-300萬(wàn)元的房子可能只剩下一半不到的市值了。所以，未來(lái)房?jī)r(jià)如蔥的可能性并不大，房地產(chǎn)市值縮水一半以上乃是大概率的事情。

2、到2030年現(xiàn)在100萬(wàn)的房子能值多少錢？

自從1998年房改以來(lái)，國(guó)內(nèi)平均房?jī)r(jià)一直在上漲，從之前的2000元/平米，漲到了去年上半年1.1萬(wàn)元/平米，漲幅超過(guò)了5.5倍。一線城市房?jī)r(jià)從之前的3000元/平米，漲到了6.5萬(wàn)元/平米，漲幅超過(guò)了20倍以上。不過(guò)，從去年下半年開始，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)進(jìn)入到了新一輪的調(diào)整周期，不僅各地房?jī)r(jià)紛紛下跌，而且開發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)也在大幅下滑。整個(gè)樓市呈現(xiàn)出一個(gè)“量?jī)r(jià)齊跌”的趨勢(shì)。

面對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì) ，國(guó)內(nèi)各路專家也是意見不同。以董藩為代表的看多派認(rèn)為，未來(lái)北京房?jī)r(jià)會(huì)漲到80萬(wàn)，而全國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)漲到9萬(wàn)元，現(xiàn)在買房一定要抓緊，買房越晚，還貸壓力就越大。而以馬光遠(yuǎn)為代表的看空派認(rèn)為，自1998年以來(lái)，大家第一次達(dá)成共識(shí)，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走下坡路，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌將成為常態(tài)。于是，就有網(wǎng)友提出，到2030年，現(xiàn)在100萬(wàn)的房子能值多少錢？

實(shí)際上，在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的背景之下，我國(guó)的東南沿海地區(qū)，絕大多數(shù)的城市要買一套房子，房?jī)r(jià)都在100萬(wàn)以上，100萬(wàn)很難買到什么房子。不過(guò)，既然有人提出這個(gè)問(wèn)題，那么就讓我們來(lái)分析一下，到2030年，現(xiàn)在100萬(wàn)的房子究竟是升值還是貶值？

第一，我國(guó)人口已經(jīng)是老齡化社會(huì)。截止2021年底，我國(guó)擁有60歲以上的老年人口達(dá)到2.67億，預(yù)測(cè)到2028年以后，我國(guó)60歲以上的人口將超過(guò)4億人。與此同時(shí)，年輕人口是越來(lái)越少，自從2016年我國(guó)放開了二胎政策以來(lái)，2017年我國(guó)出生人口達(dá)到1786萬(wàn)，到了2021年底，我國(guó)出生人口達(dá)到1063萬(wàn)。而隨著老年人口越來(lái)越多，年輕人口越來(lái)越少，未來(lái)購(gòu)買商品房的剛需會(huì)大幅減少，房?jī)r(jià)下跌將成為大趨勢(shì)。

第二，房產(chǎn)稅會(huì)離我們?cè)絹?lái)越近。早在去年10月份，我國(guó)的高層就宣布將要擴(kuò)大開征房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，這意味著，會(huì)有越來(lái)越多的城市開征房產(chǎn)稅。據(jù)專家預(yù)測(cè)，房產(chǎn)稅會(huì)在“十四五”期間全面執(zhí)行。實(shí)際上，房產(chǎn)稅主要是在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上征稅，這樣會(huì)加大囤積炒房者的持房成本。所以，未來(lái)投機(jī)炒房需求逐步退出，國(guó)內(nèi)各城市的房?jī)r(jià)將會(huì)逐步回歸居住屬性。

第三，各地正在加快推進(jìn)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制即將建立健全。未來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)將分成三大市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)、租房市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。這意味著，剛剛學(xué)校畢業(yè)的大學(xué)生和外來(lái)打工人，可以通過(guò)租房居住，而城里的中低收入群體可以購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房，而中高收入群體則可以購(gòu)買商品房。這樣一來(lái)，商品房市場(chǎng)需求將會(huì)被分流，房?jī)r(jià)會(huì)逐步去投資化、去泡沫化，逐步回歸居住屬性。

第四，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在漲了這么多年之后，該買房的人早已經(jīng)買房了，而不買房的人房?jī)r(jià)再漲也不會(huì)去買房，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，資料顯示，國(guó)內(nèi)擁有1套房產(chǎn)的家庭達(dá)到96%，2套房以上的家庭達(dá)到41.5%，將來(lái)購(gòu)房需求會(huì)大幅減少。

此外，早在2017年西南財(cái)大數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)有6500萬(wàn)套空置房，而在時(shí)隔5年之后，專家估計(jì)空置房數(shù)量達(dá)到1億套。在國(guó)內(nèi)房子供遠(yuǎn)大于求的情況之下，房?jī)r(jià)大漲的空間并不存在，而房?jī)r(jià)下跌的空間已經(jīng)打開。

那么，到2030年，當(dāng)前的100萬(wàn)的房子能值多少錢？對(duì)此，我們認(rèn)為，房子值多少錢，應(yīng)該由當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖雭?lái)決定，而不是由炒房者和某些專家來(lái)決定。相信到了2030年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)都已經(jīng)回歸到居住屬性，與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^了。

通常在一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該在2萬(wàn)元/平米左右，而二線城市房?jī)r(jià)應(yīng)該在8000元/平米，三四線城市則應(yīng)該跌到4-6000元/平米更加合理。只有這樣的房?jī)r(jià)，才能被當(dāng)?shù)乩习傩账邮埽攀歉雍侠恚瑖?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能可持續(xù)發(fā)展。