房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額，指房地產企業(yè)某一項目完工產品竣工清算時，實際銷售收入減去計稅成本的金額。預計毛利額，指房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的銷售收入乘以預計計稅毛利率計算出的金額。需要注意的是，房地產開發(fā)企業(yè)每年度的匯算清繳，不同于某一項目竣工時的項目清算。那么如何調整房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預計毛利額之間的差異呢？

　　預計毛利額的計算

　　1.直接計算法：按取得的預售收入乘以預計計稅毛利率計算出預計毛利額。

　　2.間接計算法：用已預繳的企業(yè)所得稅額和實際發(fā)生的期間費用、稅金及附加倒推計算出預計毛利額。公式如下：

　　預計毛利額=企業(yè)所得稅&pide;稅率+期間費用+營業(yè)稅金及附加

　　期間費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。營業(yè)稅金及附加中包括土地增值稅。

　　差異額為正數(shù)時，應補繳企業(yè)所得稅。即實際銷售收入毛利額減去預計毛利額的差額大于零時，應補繳企業(yè)所得稅。

　　差異額為負數(shù)時，應退(抵)企業(yè)所得稅。即實際銷售收入毛利額減去預計毛利額的差額小于零時，應退(抵)企業(yè)所得稅。

　　例1，某房地產企業(yè)開發(fā)的A項目，2008年實現(xiàn)預售收入1000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加為120萬元，當年預繳企業(yè)所得稅7.5萬元;2009年實現(xiàn)預售收入2000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加為200萬元，當年預繳企業(yè)所得稅25萬元;2010年實現(xiàn)預售收入4000萬元，預計計稅毛利率為15%，期間費用、稅金及附加250萬元，當年預繳納企業(yè)所得稅87.5萬元。2011年A項目竣工，交付業(yè)主使用，當年將全部預售收入7000萬元轉入實際銷售收入，項目計稅成本為4900萬元。企業(yè)所得稅稅率為25%。假設沒有其他納稅調整項目，該房地產企業(yè)在A項目竣工清算年度，即2011年應補(退)多少企業(yè)所得稅?

　　企業(yè)所得稅納稅計算表

　　1.實際銷售毛利額=7000-4900=2100(萬元)。

　　2.預計毛利額的計算

　　(1)直接計算法

　　預計毛利額=150+300+600=1050(萬元)。

　　(2)間接計算法

　　預計毛利額=企業(yè)所得稅&pide;稅率+期間費用+營業(yè)稅金及附加=(7.5+25+87.5)&pide;25%+120+200+250=1050(萬元)。

　　3.實際毛利額與預計毛利額差異=2100-1050=1050(萬元)。

　　4.應補(退)企業(yè)所得稅=1050×25%=262.5(萬元)。

　　5.驗算計算結果

　　應補(退)企業(yè)所得稅=(實際銷售收入-計稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費用)×25%-已預繳的企業(yè)所得稅=(7000-4900-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=262.5(萬元)。

　　例2，仍以例1為例，其他條件不變，只是項目計稅成本變?yōu)?000萬元，在這種情況下，2011年應補(退)多少企業(yè)所得稅?

　　企業(yè)所得稅納稅計算表

　　1.實際銷售毛利額=7000-6000=1000(萬元)。

　　2.預計毛利額的計算

　　(1)直接計算法

　　預計毛利額=150+300+600=1050(萬元)。

　　(2)間接計算法

　　預計毛利額=企業(yè)所得稅&pide;稅率+期間費用+營業(yè)稅金及附加=(7.5+25+87.5)&pide;25%+120+200+250=1050(萬元)。

　　3.實際毛利額與預售毛利額差異=1000-1050=-50(萬元)。

　　4.應補(退)企業(yè)所得稅-50×25%=-12.5(萬元)。

　　5.驗算計算結果

　　應補(退)企業(yè)所得稅=(實際銷售收入-計稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費用)×25%-已預繳的企業(yè)所得稅=(7000-6000-120-200-250)×25%-7.5-25-87.5=-12.5(萬元)。

　　差異調整應注意的幾個問題

　　1.稅務師事務所在出具《完工產品實際銷售收入毛利額與預計收入毛利額差異調整情況鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告)時，對項目開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費，公共配套設施費、開發(fā)間接費等各費用項目要進行重點審查，對不合理、不合法、不規(guī)范的票據(jù)進行調整，按調整后的金額確定開發(fā)產品成本。

　　2.在開發(fā)產品完工后，稅務師事務所出具的鑒證報告，如果在匯算清繳期間，那么這只是個“半成品”，因為鑒證報告只對收入、成本、稅金審核，對期間費用不加審核，比如對超過扣除限額的業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費等不加審核。如果是在匯算清繳期間結束后出具鑒證報告，特別需要補繳企業(yè)所得稅時，應該進行企業(yè)所得稅年度補充納稅申報。

　　3.間接計算法計算預計毛利額，是企業(yè)在沒有按照稅法規(guī)定的預計計稅毛利率計算預計毛利額的前提下使用的。如在預繳企業(yè)所得稅時，企業(yè)沒有扣除期間費用、稅金及附加，或者直接預繳一定數(shù)額的企業(yè)所得稅等。

　　房地產開發(fā)企業(yè)實際銷售收入毛利額與預計毛利額之間的差異，假設在沒有其他納稅調整項目下，差異額為正數(shù)，應補繳企業(yè)所得稅，差異額為負數(shù)，應退(抵)企業(yè)所得稅。