四、“假按揭”的主要形式

在日常審查工作中，接觸到各式各樣的虛假模式，無論是房產開發商發起的假按揭還是個人的虛假按揭行為，根據申請人是否是實際購房行為以及抵押物是否屬實，可歸納為“真人真房、真人假房、假人真房、假人假房”四種常見形式。

1、真人真房

該種情況指申請人資料和簽名都是真的，所購房產也是真實存在的，但開發商為促進銷售加速回籠資金，與購房者勾結抬高房屋價格，并開具真實的首付款發票向銀行申請按揭貸款，以達到實際降低了首付甚至“零首付”的目的。例如某號房產的市場實際價值100萬元，客戶需要繳納20%的首付款，貸款金額為80萬元，而房產開發商與客戶私下約定，購房合同價格為120萬元，并開具真實的24萬元的首付款發票，客戶申請貸款96萬元，而客戶購房實際只需支付4萬元首付，其他96萬元由銀行貸款支付。

這種情況在二手房交易過程中更為常見，在通過小型中介公司或者買賣雙方直接達成的真實交易行為，為獲取更多的銀行貸款資金，將合同交易和契證記載價格抬高，甚至要求房產評估公司給予較高的評估價，變相降低首付。個人在審查貸款過程中，曾遇到某評估公司給予相當于周邊類似房產價格1.5倍的評估價，50萬元的房產，給予75萬元的評估價，由于是首次購房，當前可參考20%的首付比例，

客戶可獲得銀行貸款：85萬元*80%=60萬元

客戶實際成交價格為：50萬元

由此可見，若該筆按揭貸款發放后，客戶要求受托支付對象——房屋出售方返還10萬元，即客戶購買該房產不僅不用支付一分錢，可以額外獲得10萬元的資金。

2、真人假房

該種情況指申請人資料和簽名均是真實的，但是由于簽訂虛假合同，所記載的房產不存在或房地產開放商“一女多嫁”，所購房產被重復抵押，購房者也是受害者。具體操作為：一是部分貸款無法辦理預抵押登記手續的地區，房產局對外開放的網站查詢不到該房屋的買賣情況，實施一房多賣的銷售欺詐行為；二是極端惡劣的開發商，與銀行經辦人員勾結，虛擬房屋，騙取購房者和銀行資金；三是互聯網化后出現的新特征，房屋購買過程中客戶辦理網簽，而未備案的網簽，套取銀行按揭后一旦取消網簽或更改網簽，抵押物保障就不復存在。

3、假人真房

該種情況是購房人無真實購房行為，而房子真實存在，通常發生在社會資金緊縮，房產開發商的樓盤發生滯銷，面臨資金斷裂風險，為資金套現，將暫時沒有賣出的房子以內部職工或開發商親戚的名字購下，從銀行套取購房貸款。也有發生在二手房屋交易，實際資金使用人為套取房屋按揭與正常抵押的利差或者獲得更高的貸款額度，將名下房產通過虛假交易過戶給親戚朋友，并無實際交易而套取銀行按揭貸款，此兩種情況的房子均是真實的。

該類情況的主要特征有：一是擬申請按揭的客戶大部分來自同一個行政區域（某某鄉甚至某某村）或者提供的收入證明是同一個企業及開發商的幾個關聯企業出具；二是收入證明中的工資高于當地相同行業員工的平均收入水平2倍以上，也有炒房人成立皮包公司用于開具高收入證明；三是房屋銷售合同中或者二手房契證中，成交價值（購房價）一般高于同類可比市場價；四是部分購房人中存在家庭成員或者親戚朋友關系，例如同一批申請人中出現類似王伯富、王伯貴形式的名字；五是一人購買多套房產，且申請人無法提供交易流水憑證，包括刷卡回單或者銀行轉賬流水等；六是網上流行的段子，夫妻事先將房子過戶到一方名下，假離婚一方凈身出戶，然后將房子高價賣給前妻或前夫，再來銀行申請貸款，在房價上漲期間，一二線城市價值500萬元的房子倒騰后可能貸到700萬的貸款。

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