剛剛過去的2022年是房地產市場的深度調整年。全國大多數城市新政密集出臺。據中指研究院統計，去年超330個省市（縣）發布樓市新政超前條，創下近年峰值。

南京也不例外。從多數區域放開限購到限售時間調整，從降低二手房首付比例到商貸、公積金貸款利率下調、從退稅到房票安置政策的出臺…….伴隨著多項政策的相繼執行，2023年買房又將面臨全新局面。

新年伊始，準備看房之前，大家有必要先了解南京最新的買房政策，以下這份買房政策大全，可以了解收藏。

南京限購區域

從2022年4月開始，南京陸續放開限購。先是遠郊板塊的高淳、溧水、六合，隨后江寧、棲霞、江北新區等也加入陣營。5月30日，南京僅存的限購區域包括：鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四區。

12月，南京再次擴大限購范圍，四區中的幕府創新區、新玄武、南部新城、江心洲放開限購。截至到目前，南京限購區域屈指可數，僅包括：河西、鼓樓除幕府創新區以外的老城、鼓樓濱江、玄武老城、秦淮老城。

在目前的限購區域中，除了河西和鼓樓濱江之外，其余老城幾乎沒有新房在售。

關于“非限購區域”劃重點：

①非限購區域的房子不計入家庭房產套數；

②在非限購區買房，不限套數，但是限貸；

③南京戶籍人士在非限購區域拿身份證直接買房,外地戶籍需開購房證明。

舉幾個例子：

①如果你是南京戶籍的單身人士，在限購區域已經擁有1套房，按照原來的政策，你無法在南京買第2套房，但是現在你可以拿著身份證去上述非限購區域再次買房。

②如果你是南京戶籍家庭，已經在限購區域擁有2套房，原本也已被限購，但是現在你也可以拿著身份證去上述非限購區域再次買房。

③如果你是外地戶籍的無房家庭，無論在限購區域還是非限購區域買房，只要提供半年及以上居住證明就能在南京1套房。

關于“限購區域”劃重點：

①南京戶籍單身人士，已經在限購區域擁有1套房，則無法在限購區域再次買房。

②南京戶籍的一孩家庭，已經在上述限購區域擁有2套房，則無法在限購區域再次買房。

③南京戶籍的二孩或者多孩家庭，已經在上述限購區域擁有2套房，也可以在限購區域再買1套房。

以上3類家庭中如果有60歲及以上成員，則可以增購1套住房。

南京五類購房證明如何開？

目前，南京購房證明可分為五種：人才購房證明、普通購房證明、無房購房證明、四區落戶人員購房證明、產業集聚區購房證明。

①人才購房證明，它最大優勢是買房人報名參加搖號盤開盤，可以享受第一批搖號資格，具有優先選房資格。

哪些人可以申請“人才購房證明”？

1.在我市工作，相當于《南京市人才安居辦法》中的A- E類人才，與單位簽訂1年及以上勞動合同，在我市繳納社會保險或個人所得稅。

2.在我市工作，取得博士學位的人才，與單位簽訂1年及以上勞動合同，在我市繳納社會保險或個人所得稅。

3.在我市登記注冊并經認定的規模以上企業、高新技術企業、新型研發機構工作，取得碩士學位的人才，與單位簽訂1年及以上勞動合同，在我市繳納6個月及以上社會保險或個人所得稅。

4.在我市登記注冊并經認定的規模以上企業、高新技術企業、新型研發機構工作，取得本科學歷的人才(45周歲以下)，與單位簽訂1年及以上勞動合同，在我市繳納12個月及以上社會保險或個人所得稅。

5.在我市登記注冊并經認定的規模以上企業、高新技術企業、新型研發機構工作,取得高級技師及以上職業資格的高技能人才，與單位簽訂1年及以上勞動合同，在我市繳納社會保險或個人所得稅。

6.在我市登記注冊的企業工作，年納稅收入50萬元及以上的企業高級管理人才和技術骨干，與單位簽訂1年及以上勞動合同，在我市繳納社會保險或個人所得稅。

7.在我市工作，通過南京市高層次人才舉薦委員會認定，并經市委市政府批準的舉薦人才，與單位簽訂1年及以上勞動合同，在我市繳納社會保險或個人所得稅。

8.經市政府批準的其他人才。

其他人才申請時需本人、配偶及未成年子女在我市無自有產權住房且1年內無住房登記信息和交易記錄。

劃重點：

1、人才購房證明有效期12個月，逾期須重新申請。

2、每名人才家庭只能享受1次購房服務且僅限購買1套住房，所購住房5年內不得轉讓。

3.目前人才購房證明只接受線上申請。

申請步驟：

1、關注“南京房產微政務”微信公眾號;

2、點擊“服務”-房幫寧–查看更多–購房資格–人才購房資格，點擊“申請”，正確填寫個人信息，提交即可。

②無房家庭購房證明，它可以購買南京所有區域商品住房和二手住房，有優先選無房房源的權利。

哪些人可以開無房購房證明？

2021年5月28日，南京提高無房家庭購房資格認定門檻。

“無房家庭”須本市戶籍、全市范圍內無自有住房，申請開具購房證明時滿足如下條件:

1、2年內無自有住房登記信息和交易記錄。( 包括房屋贈予、房產交易轉讓(含份額交易)、通過司法途徑轉移的房產均納入交易記錄或登記信息)

2、前1年內在南京連續繳納12個月城鎮社會保險或個人所得稅(補繳不認可) ; 如無法提供在南京繳納的城鎮社會保險或個人所得稅證明的，須南京戶籍滿5年。

符合《南京市常住戶口登記管理規定》,考取大中專院校、技工學校的學生，在校期間從原籍遷入學生集體戶的，不認定為“無房家庭”。

劃重點：

①無房家庭只能開出一張無房家庭購房證明。

②無房購房證明的有效期為180天。

申請步驟：

線上：在“我的南京”APP，點擊“房產服務”后再點擊“購房證明”。（現階段，線上申請暫停服務，買房人后期可嘗試）

線下：可前往南京市房產交易中心或各區房產交易中心窗口辦理。

③普通購房證明，符合購房條件的南京本地戶籍家庭通過“我的南京”APP申請開具購房證明。

外地戶籍家庭在南京開具購房證明方法有兩種：一種是直接開購房證明，另一種是落戶南京后再開購房證明。

直接申請購房證明（滿足其一即可）：

1.申請人長期在南京工作，但是在外地繳納社保或個稅，只要提供半年及以上居住證明就可以在南京申請購房證明，只可購買1套房。

2.申請人提供碩士研究生以上學歷畢業證書及學位證（國外學歷證書需要教育部翻譯認證），南京工作證明和勞動合同（年齡：40周歲以內）。

3.申請人提供高級職稱（含正副高級）或高級技師職業資格證書（證書需窗口確認是否可用），南京工作證明和勞動合同（年齡：40周歲以內）。

落戶后再開購房證明：

積分落戶滿足以下條件：

1.持有本市有效的《江蘇省居住證》；

2.在本市城鎮有合法穩定住所；

3.正在本市合法穩定就業且近2年內連續繳納社會保險；

4.累計積分達到100分；

5.無嚴重刑事犯罪記錄。

人才落戶滿足以下條件：

1.45歲以下，本科學歷（含自考和留學歸國人員）；

2.本科及以上學位；

3.中級及以上專業技術資格；

4.三級及以上國家職業資格。

④四區購房證明，它的使用范圍非常局限，只能購買浦口、六合、高淳和溧水四區（不含江北新區直管）商品住房和二手住房。

自2021年2月9日起，持有上述四區居住證、繳納城鎮職工社會保險6個月以上的人員，即可辦理落戶。

開具四區購房證明的注意事項：

1.自落戶之日起，兩年內僅在浦口、六合、高淳、溧水（不含江北新區直管區）范圍內購買商品住房和二手房。其他事項按現行南京市住房限購政策執行。

2.多次以《暫行辦法》落戶四區的，以最近一次落戶時間為準開始計算2年限制期限。

3.通過《暫行辦法》落戶四區的人員須至窗口申請開具購房證明。

4.辦理落戶后的第二天方可辦理四區購房證明。

5.本辦法適用于在浦口、六合、高淳、溧水四區居住并在我市就業的非南京戶籍人員。

開具四區購房證明需要提供的材料：

①入戶申請書；

②居民戶口簿、居民身份證、居住證；

③6個月及以上的南京城鎮職工社會保險繳納證明。

申請人線下申請開具購房證明，應本人到場（申請人為已婚狀態，夫妻雙方至少來一人），申請人無法到場需要出具經公證的委托書（委托書需明確代理人提供虛假材料而產生的任何法律后果由委托人自行承擔）

⑤產業集聚區購房證明，這是2022年12月南京剛面市的新型購房證明。

買房人在新玄武、南部新城、江心洲、幕府創新區4個產業集聚區購房，再現行政策基礎上可增購1套。也就意味著以上4個區域向買房人敞開可買第三套房的大門。

開具產業集聚區購房證明的注意事項：

1.目前開具產業集聚區購房證明無法通過線上辦理，只能前往線下窗口取號申請。

2.購房證明開具之日起180天內有效。如過期，需持申請材料重新申請。

南京最新首付比例

2022年南京對于首付比例進行過3次調整。去年5月起，南京部分銀行陸續調整了首套房貸款利率認定標準，即：名下無房，但是貸款已經結清，視為首套房，首付由最低5成降至3成。

8月，南京針對名下有一套房，貸款未結清的家庭購置二套房，首付由8成將至6成；12月又由6成將至4成。

《江蘇房地產金融》統計

南京最新房貸利率

純商貸方面，2022年5年期LPR共下調了3次。2022年1月由4.65%降至4.6%；5月由4.6%降至4.45%，8月由4.43%降至4.3%，共降低了35個基點。

南京目前首套主流房貸款利率維持在LPR-20個基點，即：4.1%，二套房主流貸款利率位置在LPR+60個基點，即：4.9%。關于放款時間，南京多數銀行表示額度充足，最快2-3天就能放款。

除了純商貸利率有所下調之外，2022年，南京公積金貸款利率也經歷了下調。

自2022年10月1日起，5年期以上首套個人住房公積金貸款由此前的3.25%降至3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率保持不變，5年期上為3.575%。

對于選擇商貸+公積金組合貸的家庭需要注意以下幾點事項：

省公積金

根據江蘇省公積金貸款政策規定，首次使用公積金，個人最高可貸50萬，家庭最高可貸100萬，執行基準利率。

若第二次使用公積金，名下無房，個人依然最高可貸50萬，家庭最高可貸100萬；若名下有一套房，總面積≤120㎡且人均≤40㎡，個人可貸30萬，家庭可貸60萬，利率上浮10%。

第三次申請公積金，拒貸。

借款申請人必須在申請貸款之月前6個月按時、足額繳存住房公積金。

市公積金

名下無房，首次和第二次申請公積金，個人最高可貸額度50萬、夫妻雙方最高可貸100萬，執行基準利率。

名下有一套房，總面積≤120㎡且人均≤40㎡，個人最高可貸30萬，夫妻雙方最高可貸60萬，利率上浮10%。

首次使用公積金貸款購買第二套房，個人最高可貸款額度由此前的30萬，上調至50萬、夫妻雙方最高貸款額度由此前的60萬上調至100萬，利率上浮10%。

第三次申請公積金，拒貸。

要注意的是，借款申請人的住房公積金賬戶連續足額繳存滿6個月以上且處于正常狀態。

南京最新限售政策

對于二手房買家們來說，限售政策關乎到房子上市交易的時間。2022年5月10日起，南京新房限售時間從原來的辦證后滿3年調整為合同備案日期滿3年。這一政策的好處是對于換房家庭來說，節省了時間成本。

此外，如果你現在或即將買的房子為2年后才能交付的期房，那么相當于拿房后一年房子就能流通到二手交易市場，相比2017年5月14日出臺的老限售政策來說，房子至少能提前2年上市。

如何查房子的備案日期？

步驟1：微信關注“南京不動產”公眾號

步驟2：點擊“辦事大廳”，選擇“登記查詢”

步驟3：根據系統提示，核驗個人信息后，選擇名下需要查詢備案時間的房子，進入登記詳情頁后，可看到對應的備案登記日期。

南京部分區域已推行“房票安置”

對于2023年的拆遷戶來說，這條新政有必要關注。

從2022年下半年開始，溧水、六合、浦口相繼發布的房票安置政策。浦口已于去年12月1日正式執行。最近兩天，坊間傳出江寧也或將執房票安置政策。

什么是“房票安置”？房票是指被征收人房屋安置補償權益貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結算憑證。簡單點理解就是以前拆遷補償是直接給錢或分房，但是現在也可以憑借“房票”去買商品房。

劃重點：

房票安置只能買房和車位，不能轉讓、贈與、套現，只能自己或家人用，不能拆分使用，且只能在限定的新房中使用。

房票安置給予一定購房獎勵，每個區購房獎勵力度不同。

六合區：國有土地給予房票面值使用部分8%的購房獎勵，集體土地給予房票面值使用部分12%的購房獎勵；

浦口區：給予被征收人房票面額使用部分5.4%的購房獎勵。

溧水區：被征收人持“房票”購買新建商品住房或二手住房且購房使用“房票”金額達80%及以上的，給予“房票”金額10%的獎勵；使用金額不足“房票”金額80%的，給予實際使用金額10%的獎勵。

南京部分換房家庭可退稅了

最后，還需要提醒大家的是，在2022年10月1日至2023年12月31日賣房，且賣房1年內又買房的家庭可以退回當時賣房個稅。

如何計算退稅金額

1.新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅;

2.新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=(新購住房金額÷現住房轉讓金額)x現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

3.現住房轉讓金額和新購住房金額與核定計稅價格不一致的，以核定計稅價格為準；

4.現住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅；

5.對于出售多人共有住房或新購住房為多人共有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

退稅所需材料

1.納稅人身份證件;

2.現住房的房屋銷售合同；

3.居民換購住房個人所得稅退稅申請表 (稅務窗口填寫);

4.新購住房為二手房的，房屋銷售合同、不動產權證書;

5.新購住房為新房的，報經住建部門備案(網簽)的房屋交易合同；

6.本人名下的銀行卡(信用卡不能退)

退稅地點為納稅人賣房時繳納個人所得稅的稅務機關。

我為大家整理的與限購、限售、首付比例、貸款利率、購房證明有關的最新規定和操作細則，如大家還有其它不明白之處，也可以通過頁面下方的留言區咨詢

關于以上統計的各類限購、限售、首付比例、貸款利率、購房證明有關的最新規定和操作細則，大家如有不清楚之處也可以通過留言區和我們互動交流。祝愿大家在2023年立下的買房flag都能實現。

來源：江蘇房地產金融