連平植信投資研究院首席經濟學家、研究院院長

■高端訪談

7月24日，中央政治局會議提出要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

如何看待政治局會議對新形勢下房地產市場平穩健康發展的新提法、新要求，金融投資報記者專訪了植信投資研究院首席經濟學家、研究院院長連平。

金融投資報記者：政治局會議提出，要適時調整優化房地產政策，這釋放了什么信號？

連平：這次會議關于房地產所釋放的積極信號是非常強有力的。

今年以來，經濟復蘇在很多方面已經很不錯了，但仍不及預期，就是因為房地產表現不佳所致。消費和投資近幾個月總的運行情況還可以，消費進一步復蘇，而投資中基建和制造業的投資增速也不低，這兩項的潛能基本釋放出來了。但與房地產相關的一些數據，比如銷售并不理想，房地產投資持續低迷，房企買地不積極，還有很多房企業面臨一些困難。

在我國，房地產對中國經濟的影響有一個提法叫“3456”，即房地產占GDP的比重大約在30%，有關房地產的信貸在銀行信貸體系中占比接近40%，與房地產有關的收入占地方財政綜合收入的比重接近50%，房地產在城鎮居民資產中占比約60%。這些數據說明了房地產在中國經濟中所處的地位。

根據植信模型測算，房地產開發投資每下降1%，將拖累GDP增速約0.1%。今年一季度房地產經歷了一個短暫的小陽春后，便在二季度掉頭向下。今年上半年，房地產投資下行拖累固定資產投資增速1.6個百分點，拖累社會消費品零售總額增速2.3個百分點；直接拖累GDP增速約0.4個百分點，間接拖累GDP約0.5個百分點。

去年下半年以來，考慮到住房銷售和土地市場改善并未全面轉好，今年房地產投資下行風險猶存，三季度壓力相對大一些，四季度有望回升。房企風險仍然值得關注，下半年房企仍有不小的償債壓力，三季度房企將迎來年內第二個償債小高峰，受退市和債務違約影響，年內“保交樓”專項借款存在較大資金缺口。

我們預計，按植信模型測算，全年房地產的下跌將拖累GDP近1%。所以，如果中國要實現年初設定的發展目標，在國際形勢復雜嚴峻的情況下，中國經濟要保持韌性，都需要房地產市場向好發展。

金融投資報記者：這次政治局會議提及房市的主要變化有哪些？

連平：為了經濟復蘇向好，當前中國的房地產市場需要作一些調整優化。

有人擔心房地產政策放開后，房價會不會又出現局部暴漲、暴炒現象。我認為，不會的。“房住不炒”已經提出7年，其政策意圖是房價不能在短期內出現大幅上升，要控制出現炒房現象。與以往相比，此次政治局會議提及房地產市場的重要變化，主要體現在以下三個層面，具有非常明確的政策意圖。

第一層意思是對當前房地產形勢的判斷。現在的房地產市場形勢不同于過去，過去是供不應求的市場，所以相關的政策要著力于“房住不炒”。而現在的市場環境是供求關系已經發生重大變化，整個供求關系的基本格局改變了。首先，“房住不炒”政策提出多年來，政策的效應仍在持續發酵，理念上也深入人心。第二，這些年來，居民的收入增長速度有所下降，銀行利率的下降水平跟不上收入下降的速度，所以，從整個收入角度看，購房能力和購房需求都受到了影響。第三，很多城市的房地產庫存較高，整體呈現供大于求格局，近期一些地方的房價出現下行壓力。第四，從中長期看，人口紅利淡化、人口老齡化、少子化、結婚率低等綜合因素，將導致房地產的供求關系出現明顯變化，所以，未來炒房的風險會越來越大。第五，近期銀行存款的增長，資金回流銀行，也從一定程度上表明資金對炒房風險的規避，房產投資意愿開始降低。

第二層意思是政策基調的改變，就是適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。這是基于前面對房地產市場形勢判斷后提出的政策上的要求。過去一段時間的房地產政策執行一段時間后，根據新的形勢做出調整和優化是很有必要的。其中，因需施策非常重要的，這就要求各地根據當地的房地產市場的實際情況，來用好政策工具箱。

第三個層面，這次房地產政策的要求是要實現兩個重要目標，一是滿足剛性和改善性住房需求。住房是最大的消費品，是滿足老百姓民生的需要。二是要促進市場平穩健康發展。一方面有助于控制市場風險，另一方面是助力中國經濟增長。

金融投資報記者：政治局會議定調后，房地產政策可能在哪些方面發力？

連平：在房地產新形勢下，我認為接下來支持房地產的政策會進一步加大。其中，關鍵是要釋放房地產的需求。上面提到，消費和投資方面的需求已經釋放出來了，但房地產的需求釋放相對還比較有限，因此，圍繞釋放房地產需求的政策是必要的。

針對消費者的購房需求，可以放松各種限制購房需求的政策。之前，在很多城市已經有所放松，但還有不少城市有待放松。此外，包括進一步實施一些相關政策，如限購、限售、限貸的取消或適度放松，下調首付比例等等。比如，對剛需的首付比例在很多城市可以進一步下調。

針對房企，需要更多的政策來支持，既要控制房企風險，又要讓房企能夠不斷地強身健體，改善企業的經營狀況、改善企業資產負債表，讓房企提供更多的供給。近年來，針對房企的政策也不少，例如開發貸等。目前由于房地產市場不景氣，非銀行的金融支持已經降到了最低水平，只有開發貸還在做，但在市場規則下，商業銀行開發貸也不可能無限制地提供。所以，對于一些質量較好的房企，如果需要從金融機構加大對他們的支持的話，就需要這些房企自身要健康。如何做到呢？就是要增加這些房企的銷售以增強回款能力，改善公司的財務狀況，讓企業步入一個良性發展的軌道。更多的銷售有利于房企改善經營狀況，有利于整個房地產市場的回升。

金融投資報記者：對下半年的房地產市場，您有何具體建議？

連平：近日，植信投資研究院在上海發布了2023年下半年房地產市場展望報告。報告在展望下半年國內房地產市場時，提出了九點建議，包括：商業銀行進一步提供穩定的居民住房信貸支持；重點支持剛性住房需求，保障較低的首套房購置成本；階段性給予剛需和改善型需求購房者貸款優惠；一、二線城市適度松動限購限貸政策，以釋放需求、擴大銷售、回收資金；保持對優質房企合理的融資支持力度；加大實施房企定向寬松計劃，穩妥有序增加“保交樓”專項借款、并購貸款和再貸款規模；加大力度創造寬松的房企非銀金融環境；設立國家房地產基金，中長期應對房地產業不良資產處置；有效增加一線和重點二線城市土地供給等。