什么是房地產(chǎn)信托投資基金?

房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。它是房地產(chǎn)證券化的重要手段。其特點(diǎn)為收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值、收益的大部分將用于發(fā)放分紅以及長期回報率較高。

房地產(chǎn)信托投資基金通過資金的“***”，為中小投資者提供了投資于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會;專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險;其投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。

房地產(chǎn)信托投資基金有風(fēng)險嗎?

1、建立完善相關(guān)配套制度

發(fā)展REITs 的首要任務(wù)是完善REITs 運(yùn)行的制度及法律環(huán)境。委托代理風(fēng)險：一方面，給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處;另一方面，也帶來了代理問題損害了委托人利益。要解決委托-代理風(fēng)險問題可以采取以下原則：第一,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，必須向代理人授予權(quán)利，而且授予代理人的權(quán)利必須是適度的，有保留的;第二，委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，必須對被授予權(quán)力的代理人進(jìn)行監(jiān)督和約束;第三，委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，對被授予權(quán)利的代理人必須進(jìn)行激勵。在上述三原則的基礎(chǔ)上建立激勵監(jiān)督約束機(jī)制。

此外可以借鑒美國的經(jīng)驗(yàn)，引入獨(dú)立董事制度。即對每一只REITs 基金必須聘請獨(dú)立董事，明確獨(dú)立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨(dú)立董事是決定有關(guān)基金利益事項(xiàng)的，而不是對投資公司的事項(xiàng)作出決策。這樣可以更好地保證獨(dú)立董事是為信托受益人的利益服務(wù)， 而不是僅僅為公司的股東利益服務(wù)。只有通過嚴(yán)格的制度約束做好相關(guān)的配套改革，不斷規(guī)范REITs 操作流程和REITs 機(jī)構(gòu)的治理結(jié)構(gòu)，建立監(jiān)督機(jī)制和激勵機(jī)制，完善信息披露制度，保證REITs 運(yùn)作的透明度，才能為險資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。

2、建立健全的房地產(chǎn)信托投資基金治理結(jié)構(gòu)

發(fā)展REITs，首要任務(wù)就是完善REITs的運(yùn)行制度和法律環(huán)境。委托理論提出一方面給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處，另一方面業(yè)帶來了代理問題，損害了委托人利益。委托人可能由于缺乏專業(yè)知識，難以進(jìn)行有效的監(jiān)督，因此有必要設(shè)立獨(dú)立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信托受益人(保險公司)謀取更多的利益。

3、盡快出臺相應(yīng)保險金投資不動產(chǎn)的法律文件

2006年，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》，該辦法對于提高保險資金運(yùn)用水平和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險性，保險行業(yè)對于險資投資房地產(chǎn)一直處于謹(jǐn)慎探索階段。隨著保險公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展及風(fēng)險管控能力的提高，險資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008 年國務(wù)院辦公廳126 號文件也對相關(guān)問題進(jìn)行了引導(dǎo)和鼓勵。對不動產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》，制定《保險資金投資不動產(chǎn)管理辦法》。引入獨(dú)立監(jiān)督人，并對委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計劃的其他當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)做出具體的規(guī)定，確定投機(jī)計劃中的投資份額和投資期限，詳列投資范圍等。同時加強(qiáng)信息披露、風(fēng)險管理和監(jiān)督管理，使險資投資不動產(chǎn)的風(fēng)險最小化。

4、專業(yè)性的復(fù)合型人才培養(yǎng)

REITs基本上是權(quán)益類產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品的收益率并不是固定的，基本上取決于REITs的管理團(tuán)隊(duì)能力。它的運(yùn)作復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，需要有一個能既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的人才團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理，制定最優(yōu)投資策略，降低風(fēng)險，提高收益。

5、建立監(jiān)管制度

信息的公開化、透明化有利于保護(hù)投資者的利益，對投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監(jiān)管任務(wù)明確于銀監(jiān)會或***或保監(jiān)會的管轄組織，避免監(jiān)管出現(xiàn)錯位，這樣有效的監(jiān)管增加了保險資金投資REITs的安全性。