作 者丨唐婧

作為協助破解青年人、新市民住房租賃難題的重大金融創新，保障性租賃住房REITs究竟有多火？

今年以來，已有4只保租房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs和華夏北京保障房REITs和華夏基金華潤有巢租賃住房REITs，四只產品募資總額約50億元。

從發售情況來看，保障性租賃住房REITs受到了機構投資者的“瘋搶”，網下詢價結果顯示，四只產品擬認購份額數量均超過100倍，其中，華潤有巢租賃住房REITs的認購倍數達到213倍，刷新紀錄。

從上市第一天的表現來看，8月31日首批上市的紅土深圳安居REITs、中金廈門安居REITs和華夏北京保障房REITs全部觸及30%的漲停限制，顯示出投資機構極大的買入熱情。12月9日上市的華潤有巢租賃住房REITs延續了保租房REITs上市首日被資金追逐的盛況，當天也取得了上漲16.84%的好成績。

機構和資金熱捧的背后，是投資者對保租房REITs的認可與期待，底層項目的高入住率也是重要的影響因素。 據21世紀經濟報道記者梳理，這四只保租房REITs的底層項目均位于一二線城市，且入住率全部都在90%以上。

打通“投融管退”資金閉環

業內普遍認為，保障性租賃住房REITs有助于實現保租房基礎設施資產“投融管退再投資”的良性循環，為保障性租賃住房長期的發展建設保駕護航。

12月8日，中國建設銀行黨委書記、董事長田國立在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”上表示，將保障性租賃住房納入公募REITs資產范疇，對盤活存量住房、支持“房住不炒”“租購并舉”具有十分重要的意義。

據田國立介紹，近年來，建設銀行發揮住房金融傳統優勢，持續開展創新探索，致力于構建“投貸管退”的住房租賃服務閉環。在投資環節，創新設立住房租賃基金，支持增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，助力探索房地產新發展模式。目前，正在推進的重點項目20余個，總規模130多億元，這些項目培育成熟后將成為REITs優質資產。

田國立表示，在“投貸管退”循環中，住房租賃基金和REITs首尾相顧、相輔相成。住房租賃基金的設立，在長租房投資收購端增添了強有力的工具，將大大加速為REITs孵化培育合格資產的進程，而REITs的發行作為打通存量資產盤活和投融資循環通道的關鍵一步，使長租房資產端的投融資鏈條形成了完整的“圓”。

這場論壇上的另一個大消息是，***副主席李超表示，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解讀稱，根據2020年7月發改委發布的《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。***副主席李超在長三角REITs論壇上的表態實際上是放松了這一限制。

記者從業內了解到，新的政策信號提振了行業信心。多家市場化的長租公寓表示，希望能夠被納入到保租房體系，從而享受相關的政策優惠，并在未來能夠通過公募REITs實現退出。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水向記者分析，如果市場化長租房REITs能夠順利上市，有助于減少住房租賃開發運營企業的資金壓力，提高資金效率，從而促進長租房市場良性發展，助力構建“購租并舉”的住房發展模式。

可持續發展的“隱憂”

需要注意的是，保租房REITs火爆的背后也有不可忽視的隱憂。ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然對21世紀經濟報道記者表示，從供給層面看，雖然現在保租房REITs打通了行業“投融建管退”的商業閉環，但是公募REITs是否可以發行成功，歸根結底關鍵還是要看收益率水平，對于一些保租房項目來說，資產價格與實際估值背離的情況還比較嚴重。具體來說就是資產價格過高，比如拿了競自持用地的房地產企業；此外，對于集體建設用地上建設的保租房，如何發行公募REITs也是目前仍在探討的問題。同時，目前上市的四只保租房公募REITs還都是單一城市、新建渠道籌集的項目，是否可以跨城市進行底層資產組合、是否可以新建項目與存量改造項目進行底層資產組合的規則也尚未明晰。

從需求層面看，根據ICCRA的數據，2019-2022年這三年間，租房續約率合計上漲了9.3個百分點，說明新市民、青年人的租住生活方式開始逐步形成。但是，如何通過租賃賦權消除“租購不同權”， 使承租人能夠享受與房屋所有權人機會均等的公共服務權利，仍然是一個懸而未決的問題。青年人、新市民的衍生租住需求，即就近享受子女教育、衛生服務、養老服務、社會保險、住房公積金提取等方面的公共服務權益仍然沒有得到充分滿足。

“當前保障性租賃住房的客戶畫像并不清晰。保障性租賃住房面向的對象為‘新市民、年輕人、城市產業發展需要引進的人才、公共服務從業人員’，客戶覆蓋面大，寬泛而籠統，需要分類分層管理。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉向記者指出，發展好保租房需要對租客進行詳盡的調研和畫像，根據租客的年齡、職業、性別、工作特性、居住形態、收入水平、喜愛偏好打造適合的產品，提升滿意度，避免資源的浪費。

另外，胡景暉指出，保障性租賃住房能否實現可持續經營取決于兩個關鍵因素，一是低于同地段同品質的市場化租賃住房價格的比例，二是每年的租金漲幅。目前的政策情況是，地方***對保租房的租金定價和房租漲幅一般都有明確的限制，例如上海保租房的租金定價規則是不超過同地段同品質市場評估租金的90%，年租金漲幅不得超過5%。

在他看來，保障性租賃住房雖然在規劃變性、財政補貼、稅收減免、低息貸款、租客獲客等方面享有政策優惠，但租金要低于同地段同品質的市場化住房以及租金年度漲幅有明確限制這兩個條件對沖了一部分政策紅利，使得市場參與主體站在了微利和獲利周期過長的尷尬境地。

“保障性租賃住房如果租金定高了，起不到保障性的作用，如果租金定低了，市場參與主體無利可圖，參與度低，供應還是上不來。”胡景暉在一次行業論壇上表示。

58安居客房產研究院分院院長張波也向記者表示，要平衡好租金收益和保租房長期穩定運營之間的關系，可能還有賴于更多支持性的政策出臺。

或是低利率趨勢下的保值選擇

“現有保租房REITs的底層資產大都位于一二線城市，區域的產業和人口等基本面良好，未來租金持續回流的確定性強，強化了市場對于此類產品穩定性的預期。”張波預計，未來還會有更多的保租房REITs上市，但重點還是會落在一二線城市，并且會在CBD周邊、產業園以及部分軌交沿線布局。有著良好的地段優勢以及主體信用背書的參與主體將會更受關注。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者指出，保障性租賃住房的前端投資成本較高，但后期收回的時間比較長，容易導致期限錯配。另外，目前23只上市的公募基礎設施REITs當中只有四只保租房REITs，相比于工業園區或者高速公路REITs并不算多，一個主要原因就是保租房REITs對底層資產的收益率要求比較高，既要高于社會平均收益率，還要能夠覆蓋管理成本和發行成本，才能夠吸引到投資者。但就現在的租金水平來看，保租房的租金收益率還是比較低的。

“盡管如此，對于投資者而言，目前布局保租房REITs仍然是一個比較好的契機。”李宇嘉表示，在利率向下的大背景下配置優質保租房REITs仍然是一個明智的選擇。

李宇嘉表示，目前五年期定期存款的收益率已經降到了3%以下，且未來無風險收益率還會繼續往下走，在這個趨勢下，保租房REITs收益率的安全邊際會隨著時間的推移而增加。此外，保租房REITs的投資者不僅可以享有底層項目的租金收益率，還有可能會分享到資產增值帶來的收益。保租房REITs背后都有專業化的團隊進行管理和運營，投資者持有份額的增值收益也有可能會兌現。